Conflicto por venta y usurpación de muro propio, cuando los planos, el tiempo y la inacción profundizan la disputa vecinal

Un vecino  desesperado de Guaymallén atraviesa desde hace meses un conflicto complejo y delicado vinculado a un muro propio cuya antigüedad se remonta, según documentación histórica, a los años 1946. De acuerdo a lo que sostiene el damnificado, dicho muro habría sido construido como parte de la primera propiedad por su abuelo, incluso la fabricación de los adobes, a la que luego se le sumó una segunda edificaciónlindera lindera en el año 1954. Este ultimo el inmueble, que con su posterior venta dejo el conflicto a la familia originaria que comenzó su construcción en 1946, máxime ,teniendo en cuenta que el propietario era el agrimensor Lucero, por lo que se sobre entiende  debería conocer de la materia, que además apoyo en el muro propio de la familia Puerta dos techos a la medianera originaria, que estaban tapados por un árbol.

Sin embargo, planos confeccionados en el año 2005 y en el año 2021 por profesionales agrimensores, aprobados por la Dirección Provincial de Catastro y visados por el Colegio de Agrimensores, establecen ese muro propio como  medianera, o aun peor se lo asignan a la propiedad construida en 1954 como muro propio, hoy en manos de nuevos propietarios, integrantes de la comunidad gitana, quienes adquirieron el inmueble.

A partir de esa documentación, los actuales dueños iniciaron obras y trabajos sobre el muro en cuestión, desde colgar un portón,  lo que desató un fuerte conflicto entre vecinos. El propietario de la vivienda original sostiene que se trata de un muro propio, construido décadas antes de la segunda edificación, y que las intervenciones actuales afectan estructuralmente su vivienda, poniendo en riesgo la seguridad del inmueble y de su familia.

¿Dónde radica realmente el problema?

Acá no estamos frente a una discusión menor ni a una simple confusión de planos. El núcleo del conflicto está en una maniobra engañosa que, según relata Cristian Puerta, se habría iniciado años atrás, cuando el agrimensor Lucero, vecino lindero, comenzó a utilizar un muro propio de la familia Puerta como si fuera propio  , adosando sobre ese muro dos techos sin contar con derecho alguno para hacerlo.

Esa situación irregular no sólo se sostuvo en el tiempo, sino que terminó consolidándose en los planos. Primero en el año 2005 y, de manera decisiva, en el plano del 2021, donde se dio por sentado -erróneamente- que el muro sobre el cual se apoyaban esos techos era un muro propio del inmueble lindero, cuando en realidad se trata de un muro propio de la familia Puerta. Esa mala asignación técnica fue suficiente para otorgar a los nuevos compradores un derecho inexistente, construido sobre un error que hoy tiene consecuencias materiales, jurídicas y humanas.

Y acá aparece una distinción central que rara vez se explica con claridad: no es lo mismo una medianera que un muro, y mucho menos que un muro propio.

La medianera es compartida.

El muro puede estar sujeto a distintos regímenes.

El muro propio, en cambio, pertenece de manera exclusiva a una de las partes y no admite apoyos, cargas, golpes ni intervenciones ajenas. Confundir -o hacer confundir- estas figuras no es un detalle técnico: es el corazón del conflicto.

En este punto, si bien la familia Puerta es la principal damnificada en términos concretos, no son ellos quienes detentan los derechos por vicios ocultos o redhibitorios . Esos derechos corresponden al nuevo comprador, que adquirió un inmueble con una situación dominial viciada desde los planos. Y difícilmente pueda mirar para otro lado, sobre todo teniendo en cuenta que ya transcurrió un tiempo considerable desde la confección del plano del 2021 hasta este 2026.

Mientras tanto, en ese lapso que nunca figura en los expedientes, la familia Puerta viene sufriendo todo tipo de atropellos. Hostigamientos, presiones y situaciones de riesgo concreto, porque los nuevos ocupantes golpean y dañan el muro que consideran propio, debilitando una estructura que no les pertenece. El peligro no es teórico: la familia Puerta ha invertido sumas importantes en ingenieros y estudios técnicos para evaluar el estado estructural de su vivienda y advertir el riesgo real que implica que continúen afectando ese muro.

Así, lo que empezó como un error -o algo más grave- en un plano, hoy se traduce en riesgo de vida, daño estructural y un conflicto que nadie parece querer ordenar. Entre esos "nadie" aparece con nombre y apellido el intendente de Guaymallén, Marcos Calvente, quien no ha dado audiencia al señor Cristian Puebla , pese a los reiterados pedidos formales para poder encontrar una solución institucional a un problema que claramente excede el ámbito privado.

La falta de respuestas también alcanza al Colegio de Agrimensores, que, amparándose en el reciente cambio de autoridades, optó por patear el problema hacia adelante, dejando su resolución en manos de una nueva gestión, como si el paso del tiempo no agravara una situación ya crítica.

Y mientras las responsabilidades se diluyen entre oficinas, expedientes y transiciones administrativas, la familia Puerta sigue viviendo bajo riesgo, con su estructura comprometida, su seguridad en jaque y cargando con todas las consecuencias que ya hemos mencionado. Todo vuelve siempre al mismo punto: una confusión -o una distorsión deliberada- entre medianera, muro y muro propio, sostenida por silencios, omisiones y una preocupante falta de decisión política y profesional para ponerle fin a un conflicto que nunca debió llegar hasta acá.

A todo esto se suma un aspecto que rara vez se dimensiona y que también forma parte del daño: el tiempo, el desgaste y las erogaciones que la familia del señor Cristian Puebla ha debido afrontar para pedir auxilio. Tiempo invertido en gestiones ante distintas reparticiones, tocando puertas que no siempre se abren, intentando que algún organismo asuma una responsabilidad mínima frente a una situación que se agrava día a día.

Han tenido que contratar a un ingeniero para determinar en qué estado se encuentra estructuralmente su vivienda luego de haber sido intervenida y dañada por los antiguos y nuevos vecinos. También debieron recurrir a una escribana, quien labró un acta notarial , acompañada por fotografías -más de una decena- que dejan constancia material del padecimiento que están atravesando como consecuencia directa de este conflicto.

A eso se le suma el tiempo dedicado a realizar denuncias ante el Colegio Notarial, el Colegio de Agrimensores, la contratación de un abogado para interponer un amparo que frene el avance sobre su propiedad, el envío de una carta documento, y una larga lista de gestiones que implican costos económicos concretos, además del desgaste emocional y personal.

En definitiva, un sinnúmero de erogaciones que la familia se ha visto obligada a realizar únicamente para salvaguardar su propiedad y su muro propio, frente a un escenario donde los errores técnicos, la falta de respuestas institucionales y la pasividad de quienes deberían intervenir los empujaron a defenderse prácticamente en soledad.

Denuncias, reclamos y falta de respuestas

El vecino afectado asegura haber realizado todas las presentaciones formales posibles: denuncias ante la Municipalidad de Guaymallén, acta presencial realizada por escribana publica . 

Reclamos documentados que acreditan su dominio, pedidos de audiencia con el intendente Marcos Calvente, denuncias ante el Colegio de Agrimensores y, más recientemente, una denuncia en el Ministerio Público Fiscal por lo que considera un atropellamiento concreto sobre su propiedad.

Pese a ello, sostiene que no ha habido una intervención eficaz por parte de los organismos competentes, lo que ha derivado en una prolongación del conflicto, mayor tensión entre las partes y un escenario de creciente vulnerabilidad.

Incluso, esta situación habría provocado la caída de una operación inmobiliaria de envergadura, ya que potenciales compradores desistieron al advertir que, al demoler la construcción original, podrían encontrarse con estructuras de la vivienda lindera apoyadas sobre la casa más antigua, lo que implicaría riesgos técnicos y legales.

El camino judicial y sus costos

Desde el punto de vista legal, en casos como este, el ordenamiento jurídico prevé los llamados juicios reivindicatorios, procesos largos, complejos y costosos, que requieren estudios exhaustivos de títulos, peritajes históricos y la intervención de escribanos, abogados e ingenieros agrimensores,  para determinar con precisión el origen de las construcciones y los límites reales de cada propiedad.

Este tipo de litigios no solo insumen años, sino que profundizan el deterioro de la relación entre vecinos, algo que, según especialistas, suele ser una consecuencia casi inevitable. 

Según Cristian Puerta, el vecino afectado, estos agrimensores denunciados ,  serian  los responsables y habrían actuado con premeditación, en complicidad de una de las herederas Lucero Z. y que dieron posibilidad a esa  venta  , que considera fraudulenta ya que esta operación inmobiliaria incluye  parte de su propiedad , un muro propio, No medianero  , validado con un plano del año 2005  José Llopart y otro del año 2021 confeccionado por Jorge Blanco . 

Presuntas maniobras de hostigamiento y uso indebido de agua

Cristian Puerta también manifiesta que los vecinos lindantes -pertenecientes, según indica, a una comunidad gitana- estarían decididos a forzarlo a desistir de permanecer en el lugar, mediante distintas acciones que le generarían complicaciones permanentes. Entre ellas, señala el picado intencional de su pared y el uso excesivo de agua arrojada de manera reiterada sobre la estructura de adobe.

Puerta remarca que el adobe es un material especialmente vulnerable a la humedad y que la exposición constante al agua reduce de forma significativa su vida útil, provocando un deterioro acelerado de la pared afectada. En ese marco, también expresa su preocupación y extrañeza ante la falta de intervención de organismos competentes, como Aysam, ya que -según sostiene- no se habrían aplicado sanciones ni multas por el uso desmedido de agua en el inmueble lindero. Además a esta familia le habrían retirado medidor de electricidad por consumo antireglamentário al igual que el medidor de gas natural . 

La mirada de los especialistas: la medianera como condominio

En este contexto, resulta relevante el aporte de divulgadores técnicos. En uno de sus contenidos, un arquitecto y youtuber - Marcelo Seia que convoca al  especialista en conflictos de este tipo , el Arquitecto Carlos Pacor Alonso - analiza el concepto de medianera como condominio, una figura expresamente contemplada en el Código Civil y Comercial de la Nación en numerosas disposiciones .

Según se explica, las medianeras son, por regla general, bienes en condominio, es decir, compartidos entre los propietarios linderos. Sin embargo, esta figura jurídica suele ser mal interpretada o directamente ignorada por algunos municipios y organismos, pese a tratarse de un derecho real plenamente reconocido por la ley.

El especialista subraya que una de las primeras y más efectivas alternativas para destrabar estos conflictos es el diálogo directo entre vecinos, sin intermediarios técnicos o administrativos que, muchas veces, agravan la percepción de confrontación.

Qué dice la ley sobre las medianeras: claves para entender el conflicto

A partir de aportes de especialistas en derecho de la construcción y divulgadores técnicos, como el arquitecto Marcelo Seia, este tipo de conflictos encuentra explicación en conceptos que muchas veces son desconocidos por los propios vecinos.

La medianera es el muro que divide dos propiedades y, como regla general, se presume en condominio, salvo que exista prueba clara de que se trata de un muro enteramente privado dentro de uno de los terrenos. Esta presunción está prevista en el Código Civil y Comercial de la Nación y atraviesa numerosas disposiciones legales.

Una pared se considera medianera cuando:

Está construida sobre el límite divisorio.

No hay títulos, planos o pruebas históricas concluyentes que acrediten su carácter exclusivo.

Ha sido utilizada por ambas propiedades a lo largo del tiempo.

En cambio, un muro privativo es aquel que se encuentra íntegramente dentro de un terreno propio, lo cual debe acreditarse de manera fehaciente.

En cuanto a los costos, la ley establece que:

La medianería implica obligaciones compartidas.

La reparación y el mantenimiento del muro medianero corresponden, en principio, a ambos condóminos.

Para utilizar, apoyar estructuras, abrir vanos o modificar una medianera, debe darse aviso al vecino, evitando daños o riesgos estructurales.

También existen límites claros:

 No se pueden abrir ventanas libremente sobre una pared medianera.

Existen distancias mínimas legales entre la medianera y elementos como árboles, piscinas u otras construcciones.

No puede demolerse unilateralmente un tapial o muro medianero sin acuerdo o resolución judicial.