Crisis económica y asfixia del mercado inmobiliario: la dación en pago como respuesta jurídica
La crisis económica, la caída del poder adquisitivo y la ausencia de créditos accesibles han paralizado al mercado inmobiliario. El aumento sideral de los costos de construcción, de las expensas y de los impuestos -impulsados por avalúos fiscales cada vez más altos- asfixia a propietarios y desarrolladores. A ello se suman inhibiciones administrativas que funcionan como una verdadera "muerte civil". En este escenario, el abogado especialista en Derecho Administrativo Gonzalo Fernández Caballero vuelve a poner en práctica una herramienta prevista en el Código Civil y Comercial de la Nación: la dación en pago, como alternativa legal frente a una crisis que deja fuera del sistema a gran parte del sector inmobiliario.
La economía real y el repliegue de la inversión
La economía argentina atraviesa una etapa de contracción profunda. La inflación persistente, la pérdida del salario real y el aumento constante de los costos básicos han modificado radicalmente las prioridades de las familias. Donde antes se pensaba en una segunda vivienda, un lote o terreno de fin de semana o una inversión inmobiliaria, hoy se prioriza el pago de electricidad, gas, agua, alimentos y transporte.
Estanflación es el término económico que describe una situación en la que coexisten simultáneamente:
Estancamiento económico (caída o falta de crecimiento de la actividad, mercado paralizado)
Inflación alta (suba sostenida de precios)
Es decir: la economía no crece, el mercado está paralizado, pero los precios siguen subiendo.
Justamente el escenario que hoy atraviesan muchos sectores, incluido el inmobiliario.
Este cambio de prioridades impacta directamente en el mercado inmobiliario, que históricamente funcionó como refugio de valor. La falta de previsibilidad y la inexistencia de créditos hipotecarios verdaderamente accesibles terminan por desalentar la compra y la inversión, incluso entre sectores que tradicionalmente participaban del mercado.
Un mercado inmobiliario paralizado
La actividad inmobiliaria se encuentra en una crisis estructural. Se realizan menos operaciones, el volumen de escrituras muestra fuertes oscilaciones y la construcción de obra nueva se vuelve, en muchos casos, inviable. El aumento del costo de los materiales y de la mano de obra ha llevado el valor del metro cuadrado a niveles que exceden largamente la capacidad económica de la mayoría de los propietarios.
En este contexto, muchas personas que poseen un terreno -especialmente en barrios privados- se ven obligadas a replantear su situación. Las expensas han aumentado de forma sostenida, al igual que los impuestos inmobiliarios y los servicios. Mantener un lote o terreno sin construir dejó de ser una opción razonable: no genera ingresos, pero sí costos permanentes. Por eso, cada vez es más frecuente que esos terrenos se entreguen en parte de pago por una propiedad ya construida, o directamente se vendan, ante la imposibilidad de afrontar una obra nueva.
Expensas, impuestos y avalúos fiscales: el círculo asfixiante
El aumento de los avalúos fiscales ha sido un factor determinante en la presión impositiva. Al elevarse el valor fiscal de los inmuebles, crecen proporcionalmente los impuestos, las tasas y también las costas judiciales en caso de ejecución. Esto afecta tanto a propietarios individuales como a desarrolladores que han subdividido grandes extensiones de tierra.
Quienes fraccionaron campos o grandes superficies en múltiples parcelas enfrentan hoy una situación crítica: cada subdivisión genera un nuevo padrón, y con él una nueva factura. Así, una misma tierra pasa a estar alcanzada por una multiplicidad de obligaciones ante distintos organismos:
Administración Tributaria provincial,
Municipios,
Irrigación,
Servicios de agua y saneamiento,
Tasas y contribuciones especiales.
Cada uno de estos ítems se incrementa año tras año, sin que exista una correlación real con la capacidad de venta o con el valor efectivo de mercado de esos lotes o terrenos . El resultado es un esquema acumulativo que no se detiene y que termina expulsando a los propietarios del sistema formal.
Inhibiciones administrativas y honorarios: la "muerte civil"
Ante la falta de pago, el Estado suele avanzar con inhibiciones generales de bienes, una herramienta más rápida que el embargo. La inhibición impide vender, firmar, transferir o realizar cualquier operación registral.
En los hechos, coloca al titular del inmueble fuera del comercio jurídico, en una verdadera muerte civil, hasta tanto se regularice la situación.
A esta situación se suma otro elemento gravoso: los honorarios de los abogados que ejecutan las deudas delegadas por organismos recaudadores, como provincias o municipios. Estos honorarios se regulan sobre montos que ya están inflados por los nuevos avalúos fiscales, lo que encarece aún más la deuda. Así, no solo crece el impuesto, sino también el costo legal de cobrarlo, volviendo el sistema claramente confiscatorio.
Incluso cuando se logra pagar o acordar, el levantamiento de la inhibición no es inmediato: puede demorar entre un mes y medio y dos meses, período durante el cual la persona o la empresa queda totalmente impedida de operar.
La dación en pago: una figura legal que reaparece
En este escenario de asfixia económica, fiscal y administrativa, vuelve a cobrar protagonismo la dación en pago, figura prevista en el Código Civil y Comercial de la Nación. Se trata de un mecanismo por el cual el acreedor acepta una prestación distinta al dinero -por ejemplo, un inmueble- para extinguir una obligación.
No es un trueque informal ni una imposición unilateral: requiere acuerdo de partes y aceptación expresa del acreedor. La deuda se extingue y se evita el remate forzado, el litigio prolongado y la acumulación de intereses, multas y honorarios. Históricamente utilizada en contextos de crisis, la dación en pago reaparece como una herramienta jurídica válida frente a deudas que se tornan materialmente impagables.
Aplicación práctica en la crisis actual
El abogado Gonzalo Fernández Caballero, especialista en Derecho Administrativo, ha comenzado a aplicar esta figura en casos vinculados a fraccionamientos, desarrollos inmobiliarios y extensiones de tierra atrapadas por deudas fiscales, multiplicidad de padrones e inhibiciones. Allí donde el sistema tradicional solo ofrece bloqueo, la dación en pago permite destrabar situaciones congeladas y dar una salida legal a conflictos que, de otro modo, se eternizan.
No se trata de una solución universal, pero sí de una herramienta concreta en un contexto excepcional, donde los mecanismos habituales ya no funcionan.
El mercado inmobiliario atraviesa un proceso de asfixia similar al que han sufrido otros sectores productivos. El cierre de fábricas, la caída de la actividad y la presión impositiva encuentran hoy un paralelo claro en el rubro inmobiliario. Costos de construcción inalcanzables, expensas e impuestos en alza, avalúos fiscales desmedidos, honorarios elevados e inhibiciones rápidas configuran un escenario que expulsa a propietarios y desarrolladores del sistema formal.
En ese contexto, la dación en pago reaparece no como una excepción caprichosa, sino como una respuesta jurídica lógica frente a una crisis económica que ha vuelto inviables las soluciones tradicionales. No resuelve el problema de fondo, pero permite, al menos, evitar que la parálisis se transforme en destrucción total del patrimonio y de la actividad inmobiliaria.
