La ilusión de acceder a la tierra propia: un sueño cada vez más postergado

Cuando la tierra está ahí, quieta, esperando, pero el Estado la vuelve inalcanzable. El sueño sencillo de la escritura y la maquinaria que lo tritura. Ellos lo dicen como lo diría cualquier familia trabajadora: "Queremos escriturar, queremos ordenar, queremos cerrar el círculo".

Pero hoy, en Mendoza, ese gesto simple -la escritura traslativa de dominio- se ha transformado en una carrera de obstáculos donde cada trámite es más caro que el anterior.

Porque el boleto de compra-venta no da dominio, todos lo sabemos. La propiedad real, la que sirve para heredar, hipotecar, donar o defender, nace con la escritura pública (arts. 1892, 1893 y 1905 del Código Civil y Comercial de la Nación). Hasta ahí, todo claro.

El problema es lo que viene después:

Honorarios notariales regulados, timbrados, tasas de justicia, certificados de Catastro, Irrigación, Vialidad, Municipios, más la obligación -cada vez más estricta- de actualizar mensuras por superficies detectadas desde el aire.

Y ahí empieza la tragedia administrativa.

La era de los drones: cuando una media sombra se transforma en una condena

Desde que la Dirección Provincial de Catastro empezó a realizar vuelos con drones y ortofotos, cualquier superficie no declarada -un techo de chapa, una media sombra, un alero, hasta un gallinero viejo- se convierte en una "superficie cubierta nueva".

Y esa supuesta construcción obliga a actualizar la mensura.

Para Catastro, no hay matices: si aparece un rectangulito nuevo en la foto, hay que dibujarlo en un plano. Y ese dibujito puede costar ocho o más millones de pesos. Sí, ocho o nueve millones. Aunque sea un alero miserable que ni sombra da. Porque el costo del plano no depende de la construcción, sino del avalúo fiscal, que explotó por arriba del 200%.

Una propiedad rural de 10 hectáreas pasó a tener un avalúo de $100 millones en 2025. Y por la actualización automática prevista en los regímenes provinciales de valuación, en 2026 será de $135 millones aproximadamente.

Ese número no representa ni la realidad ni el mercado: es sólo un número recaudatorio.

El círculo perverso: agrimensores regulados, tasas previsionales y sellados

Los agrimensores lo explican sin vueltas: ellos no fijan sus honorarios. Los fija el Colegio de Agrimensura de Mendoza. Para una mensura de 10 hectáreas en zona rural, el honorario base ronda los $5 millones.

El resto -hasta completar los ocho o nueve millones que cuesta el trámite- son:

• tasa previsional obligatoria,
• sellados provinciales,
• y sobretodo el impacto del avalúo fiscal.

Es decir, el costo no responde al trabajo sino a la lógica recaudatoria del Estado. Y lo más doloroso es que esto pasa en zonas sin agua potable, sin recolección, sin calles mantenidas, donde el Estado sólo aparece para cobrar.

Lo confiscatorio como política pública

La palabra parece fuerte, pero no hay otra: confiscatorio. Lo dice la doctrina tributaria: un tributo es confiscatorio cuando hace imposible el ejercicio del derecho al que está asociado.

Y acá pasa exactamente eso.

Una familia que quiere regularizar una sucesión, una donación, una compraventa, o simplemente transmitir un terreno a sus hijos, termina enfrentando costos que superan el valor real del inmueble. En muchos parajes rurales, una fracción vale menos que el plano exigido para poder escriturar.

¿Cómo puede un plano costar más que la tierra?

Sólo en un esquema donde la propiedad privada se vacía de contenido.

Un esquema donde -como varios abogados ya dicen en voz baja- "el dueño real termina siendo el Estado".

El castigo al que vende... y al que compró

El mecanismo perverso sigue así:

En una propiedad rural de 10 hectáreas, en 2025 ese impuesto ronda $1.700.000 anuales.

Si no lo paga, recibe:

• multas,
• intereses,
• inhibición general,
• e incluso embargo.

¿Quién puede vivir así? ¿Quién puede donar, transmitir, subdividir, planificar?

Los programas que prometen inclusión... pero excluyen

Mientras tanto, Buenos Aires ensayó programas de regularización dominial masiva. En Mendoza existe un plan similar, pero sólo alcanza a quienes ya tienen vivienda del IPV, dejando afuera a:

• pequeños productores,
• familias rurales,
• asociaciones civiles,
• comunidades en proceso de consolidación.

Las mismas que más necesitan la escritura para acceder a créditos, servicios o simple seguridad jurídica.

La reforma que nunca llegó

Cuando el gobierno nacional prometió que "cualquier abogado podría actuar como escribano", justificaron la medida en la necesidad de abaratar costos y agilizar escrituras. Nada de eso ocurrió. El sistema sigue igual o peor. Los escribanos siguen regulados. Los agrimensores siguen fijando honorarios altos por ley. Catastro sigue imponiendo trámites que nadie controla.

Y el Estado provincial -que no mantiene caminos, no llega con agua, no presta servicios- es el que más encarece la escritura, en nombre de una modernización que sólo parece beneficiar a ciertos sectores técnicos.

El resultado: un país donde la legalidad es un lujo

Cuando las personas no pueden pagar la escritura, comienzan a proliferar:

• boletos sin perfeccionar,
• transmisiones informales, da lugar a estafas de posibles ventas reiteradas,
• posesiones sin título,
• donaciones trabadas,
• asociaciones civiles imposibilitadas de formalizar su patrimonio.

Y eso no es casualidad: es la tormenta perfecta para destruir la seguridad jurídica.

Al final del día, lo que debería ser un derecho -acceder a una escritura- se convierte en un privilegio para pocos. Y el sueño de la tierra propia, ese sueño que construyó este país, se va corriendo para atrás.

Una advertencia necesaria

Las personas que quieran escriturar deben saberlo: cualquier superficie no declarada, por mínima que parezca, detectada por drone o por inspección, obliga a dibujarla en un plano nuevo. Ese "dibujito", ese cuadradito insignificante, cuesta millones. Y si no lo hacen, seguirán figurando como propietarios anteriores, recibiendo impuestos, intimaciones y sanciones que no les corresponden.

En la provincia que se jacta de su orden, la tierra se está volviendo inaccesible por culpa del propio Estado.

El sueño que se aleja

Ellos, nosotros, todos, conocemos esa sensación: esa mezcla de esperanza y frustración propia del trabajador mendocino que quiere hacer las cosas bien. Escriturar. Ordenar. Legar algo. Darle seguridad a los hijos. Dejar la tierra en regla. Pero hoy lo que encuentran es un laberinto. Un laberinto que no protege la propiedad: la pulveriza. Que no fomenta el ordenamiento territorial: lo asfixia. Que no promueve la inclusión: la boicotea.

Y así, la ilusión de acceder a la tierra propia, esa que fue la columna vertebral del esfuerzo de generaciones enteras, se convierte en una sombra lejana, un sueño que parece correr más rápido que quienes lo intentan alcanzar.

Porque mientras sigan cobrando millones por dibujar un cuadrito en un plano, la verdad es simple y brutal: la tierra será de cualquiera... menos de quienes la trabajan.

El costo oculto de la agrimensura y la maquinaria recaudatoria que lo profundiza

En estos días, mientras intentábamos entender por qué un plano de mensura puede costar entre ocho y nueve millones de pesos, hablamos con varios agrimensores. Y lo que nos dijeron revela otra capa -más silenciosa, más incómoda- del problema.

Ellos explican que los equipos con los que trabajan -estaciones totales, GPS geodésicos, drones de alta precisión- son equipos de altísima tecnología, extremadamente costosos y altamente robables. Para poder sacarlos del estudio y llevarlos al campo, deben contratar seguros especializados, que cubren robo, daño, traslado y responsabilidad profesional.

Ese costo, naturalmente, se traslada al cliente.

A eso se suma otra tensión: la convivencia interna dentro del Colegio de Agrimensores, que regula honorarios, fija criterios y determina aranceles mínimos obligatorios. Lo que escuchamos, dicho con prudencia y un dejo de resignación, es que no siempre existe una convivencia armoniosa. Que las diferencias internas -entre profesionales con enfoques distintos, intereses contrapuestos o criterios de trabajo dispares- también terminan impactando indirectamente en los precios y en la rigidez del sistema.

Pero aun así, éste no es el problema principal.

El problema principal es el afán recaudatorio que, según coinciden profesionales y vecinos, proviene directamente del Catastro de la Provincia. Catastro detecta desde el aire un rectangulito, un alerito, una sombra de chapa, y eso dispara un trámite obligatorio de actualización. No un plano de obra. No un cálculo estructural. No un proyecto sanitario. Nada de eso.

Sólo un plano catastral, la etapa previa, la antesala administrativa para "ordenar los papeles".

Y ese simple cuadradito -ese dibujo insignificante- vale millones.

Lo paradójico es que Catastro exige como si fuera la puerta de entrada a un barrio privado de lujo, pero lo hace sobre zonas donde no llega el agua, ni la recolección, ni el mantenimiento de calles, donde el Estado no está presente con ningún servicio esencial.

Este sistema, sumado al encarecimiento desmedido de la mensura, habla más de recaudación que de ordenamiento territorial.

Y trae consecuencias graves:

• muchas personas no van a poder actualizar sus mensuras;
• no van a poder escriturar;
• llegado el momento de una sucesión, no van a poder avanzar por falta de planos actualizados;
• los impuestos van a seguir llegando al titular anterior;
• y tarde o temprano, alguien va a terminar inhibido o embargado por un inmueble que ya ni siquiera usa.

En el fondo, lo que se está produciendo es una incentivación involuntaria de la informalidad. Si la mensura es inaccesible, la gente va a evitarla. Y si la escritura es inaccesible, la gente va a postergarla. Y así se desmorona la seguridad jurídica, no por mala fe del ciudadano, sino por un sistema que lo empuja afuera.

Porque, digámoslo sin vueltas:

• no puede ser que dibujar un cuadradito en un plano cueste más que construir un baño.
• No puede ser que ordenar papeles cueste más que poner una familia bajo un techo.
• No puede ser que el Estado cobre como si mantuviera todo, cuando en realidad no mantiene casi nada.

Y no puede ser -aunque duela decirlo- que un funcionario sentado en Catastro, cuyos directivos han sido cuestionados por acciones vergonzosas como la de modificar bajando avalúo fiscal de su propia casa, para pagar menos, como fue el caso de Laura Jimena Luzuriaga y aun continua en su cargo de Directora de Catastro, ajustando un valor fiscal que nadie puede pagar, tenga más poder sobre el destino de una familia que la propia familia que trabaja esa tierra.